Steuerliche Praxisthemen

Im November möchten wir Sie über drei praxisrelevante Themen informieren, die in vielen Unternehmen derzeit für konkrete steuerliche und organisatorische Entscheidungen wichtig sind. Das Bundesministerium der Finanzen hat seine Verwaltungsauffassung zur Besteuerung von Kryptowerten grundlegend überarbeitet. Außerdem rückt die Finanzverwaltung weiterhin verstärkt Vereinbarungen unter nahen Angehörigen in den Fokus. Und schließlich bringt die stetige Anhebung des gesetzlichen Mindestlohns neue Pflichten in der Lohnabrechnung und beim Einsatz von Minijobbern mit sich. Nachfolgend geben wir Ihnen einen kompakten Überblick mit Hinweisen für die tägliche Praxis.

1. Neue ertragsteuerliche Einordnung von Kryptowerten

Das Bundesministerium der Finanzen hat das bisherige Schreiben aus dem Jahr 2022 ersetzt und die ertragsteuerlichen Grundsätze für den Umgang mit Kryptowerten aktualisiert. Der Begriff „Kryptowerte“ dient als Oberbegriff und umfasst u. a. klassische Kryptowährungen wie Bitcoin und Ethereum, aber auch Utility-Token, Security-Token, Stablecoins sowie andere digitale Werteinheiten.

Private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG):

Veräußerungsgewinne sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als ein Jahr liegt. Wird die einjährige Haltefrist überschritten, bleibt der Gewinn steuerfrei. Für alle privaten Veräußerungsgeschäfte – einschließlich Kryptogeschäfte – gilt zudem eine Freigrenze von 1.000 € pro Kalenderjahr. Wird diese überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Eine Verlängerung der Haltefrist auf zehn Jahre – etwa wegen Staking- oder Lending-Vorgängen – ist nicht vorgesehen. Die frühere Diskussion dazu ist mit der Verwaltungsauffassung beendet.

Laufende Erträge unterscheiden:

Durch Mining, Staking oder Lending zugeflossene Werte sind nicht Teil der einjährigen Spekulationsfrist, sondern als Einkünfte zu erfassen. Dies kann – bei gewerblicher Tätigkeit – zu Betriebseinnahmen führen oder im Einzelfall als sonstige Einkünfte gelten. Das BMF betont, dass der jeweilige Zuflusszeitpunkt und der Wertansatz korrekt zu dokumentieren sind.

Mitwirkungspflichten und GoBD-Bezug:

Die Finanzverwaltung hebt hervor, dass Steuerpflichtige – auch im Privatvermögen – alle Transaktionen nachvollziehbar dokumentieren müssen. Ohne vollständige Historie (Wallets, Börsen, Tauschvorgänge) drohen Schätzungen. Wer Kryptocontrolling-Software oder eigene Auswertungen nutzt, sollte eine kurze Verfahrensdokumentation bereithalten. Für Unternehmen mit digitalen Vermögenswerten im Betriebsvermögen sind diese Anforderungen besonders relevant.

Praxishinweis: Bei größeren Umschichtungen oder steuerlicher Einordnung von Staking-Erträgen empfehlen wir eine vorherige Prüfung. Fehler bei der Dokumentation führen schnell zu Nachfragen im Rahmen einer Veranlagung oder Außenprüfung. Gerne unterstützen wir bei der Bewertung, Erstellung von Transaktionsübersichten und der steuerlichen Einordnung.

2. Verträge unter nahen Angehörigen – wann erkennt das Finanzamt sie an?

Vertragsverhältnisse zwischen Familienangehörigen stehen seit jeher unter besonderer Aufmerksamkeit der Finanzverwaltung. Hintergrund ist, dass unter Ehepartnern, Eltern und Kindern häufig kein natürlicher Interessengegensatz besteht. Deshalb prüft das Finanzamt genau, ob solche Verträge tatsächlich einem Fremdvergleich standhalten. Damit Vereinbarungen steuerlich anerkannt werden, sind folgende Grundsätze wichtig:

-Schriftform und Klarheit: Der Vertrag muss wie zwischen fremden Dritten abgeschlossen sein – mit eindeutigen Konditionen, Laufzeiten, Zinsen, Rückzahlungsfristen, Sicherheiten oder Vergütungsmodalitäten.

-Tatsächliche Durchführung: Was vereinbart wurde, muss auch gelebt werden. Zahlungen gehören über das Bankkonto abgewickelt, Fristen müssen eingehalten und Änderungen schriftlich ergänzt werden.

-Marktüblichkeit: Konditionen sollten sich realistisch am Markt orientieren. Sehr lange Kreditlaufzeiten, ungewöhnlich niedrige Zinsen oder fehlende Sicherheiten sind kritisch.

Beispiele aus der Praxis sind: Darlehen zwischen Eltern und Kindern, Arbeitsverträge mit Ehepartnern sowie Vermietungen innerhalb der Familie sind klassische Fälle. Wird eine Vereinbarung steuerlich nicht anerkannt, kann dies zu rückwirkenden Korrekturen führen – etwa zum Wegfall von Werbungskosten, Betriebsausgaben oder Verlusten.

Praxishinweis:

Wir raten dazu, bestehende Verträge in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Bei neuen Vermögens- oder Leistungsbeziehungen innerhalb der Familie sollte vorab geklärt werden, welche Anforderungen die Finanzverwaltung erwartet und wie die tatsächliche Durchführung abgesichert wird.

3. Mindestlohn – aktuelle und kommende Erhöhungen

Mit Wirkung zum 1. Januar 2025 wurde der gesetzliche Mindestlohn erneut angehoben und beträgt derzeit 12,82 € pro Stunde. Weitere Erhöhungen sind bereits beschlossen:

-ab 01.01.2026: 13,90 € pro Stunde

-ab 01.01.2027: 14,60 € pro Stunde

Die Anpassungen haben unmittelbare Auswirkungen auf Lohnabrechnung, Stundenplanung und den Einsatz von Minijobbern. Da der gesetzliche Mindestlohn steigt, verringert sich automatisch die maximal mögliche Stundenzahl. Die 538-€-Grenze aus den Vorjahren gilt nicht mehr; aktuell liegt die dynamische Minijob-Grenze bei 556 € pro Monat (2025). Bei Überschreitung kann ein eigentlich geplanter Minijob schnell zur sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung werden. Auch Tätigkeiten in Familienbetrieben und kurzfristige Aushilfen sind einzubeziehen. Die Einhaltung des Mindestlohns wird von den Behörden regelmäßig kontrolliert, Nachzahlungen können teuer werden.

Praxishinweis:

Arbeitgeber sollten Lohnstrukturen frühzeitig anpassen, vertragliche Arbeitszeitregelungen prüfen und sich bei Minijobbern eng mit der Lohnbuchhaltung abstimmen. Gerne unterstützen wir bei der organisatorischen und steuerlichen Umsetzung.

Fazit

Die neue Verwaltungsauffassung zu Kryptowerten schafft mehr Klarheit, verlangt aber eine saubere Dokumentation und korrekte Einordnung laufender Erträge. Wer digitale Vermögenswerte hält oder veräußert, sollte Nachweise rechtzeitig aufbereiten. Verträge innerhalb der Familie bleiben ein sensibles Prüfungsfeld der Finanzverwaltung und müssen sowohl inhaltlich als auch in der tatsächlichen Durchführung professionell gestaltet sein. Die Anhebung des Mindestlohns beeinflusst zahlreiche Personal- und Vergütungsmodelle; frühzeitige Planung schützt vor teuren Korrekturen.

Quellen: DATEV, Beck-Online, ChatGPT

 

 

Insolvenz des Bauträgers kann zum Komplettverlust führen

Das Bauträgergeschäft ist komplex und birgt einige Risiken für private Bauherren bei Insolvenz des Bauträgers. Bauträger stellen innerhalb der Schlüsselfertiganbieter eine eigene Gruppe dar. Im Gegensatz zum Generalunternehmer, der auf dem Grundstück der Kunden baut, baut der Bauträger immer auf seinem eigenen Grund und Boden und ist deshalb auch offiziell der Bauherr. Bauträger verkaufen also immer das Grundstück zusammen mit dem schlüsselfertigen Neubau, sanierten Altbau oder der Eigentumswohnung.

Weil Bauträger immer das Grundstück mit dem Bauwerk zusammen veräußern, müssen Bauträgerverträge grundsätzlich notariell beurkundet werden. Im Falle des Bauträgers gilt die Beurkundungspflicht beim Notar dabei nicht nur für den Grundstücksanteil, sondern für das gesamte Bauvorhaben, das der Bauträger ausführt. Also für das gesamte Haus mit allem Drum und Dran.

Bei Insolvenz des Bauträgers nicht vorschnell zurücktreten!

Viele Käufer werden nervös, wenn sich eine Insolvenz des Bauträgers abzeichnet. Und sie machen das grundsätzlich Verkehrte: Sie erklären wegen Verzugs und erfolglos abgelaufener Nachfristen den Rücktritt! Tun Sie das nicht! Das ist fatal, denn damit verlieren Sie Ihren meist einzigen Rettungsanker: Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die sie als zukünftigen Eigentümer der Immobilie ausweist.

Diese Auflassungsvormerkung ist meist das einzige insolvenzfeste Sicherungsmittel, das private Käufer beim Bauen mit dem Bauträger in der Hand haben. Wichtig also, falls sich eine Insolvenz des Bauträgers ankündigt: Erklären Sie keinesfalls den Rücktritt vom Vertrag!

Rettungsanker bei Insolvenz des Bauträgers

Auflassungsvormerkungen sind immer dann vorgesehen, wenn Abschlagszahlungen vereinbart werden. Das ist beim Bauträgervertrag fast immer so geregelt. Treten die Bauherren dann vom Vertrag zurück, verlieren sie ihren „Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus dem Bauträgervertrag“ und damit auch die sie absichernde Vormerkung im Grundbuch.

Wirtschaftlich so gut wie wertlos ist im Falle der Insolvenz des Bauträgers der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Bauträger. Das heißt: Die Bauherren verlieren im Fall einer Bauträger-Insolvenz das gezahlte Geld.

Grundstück gehört bei Insolvenz des Bauträgers mit zur Insolvenzmasse

Bauherren, die mit einem Generalübernehmer (GÜ) oder Generalunternehmer (GU) auf ihrem eigenen Grundstück bauen, trifft eine Firmenpleite in der Regel nicht ganz so hart wie Bauherren, die beim Bauträger (BT) kaufen. Ein wichtiger Unterschied liegt im Prinzip: Während Generalunter- und Generalübernehmer immer auf dem Grundstück der Bauherren bauen, das ja auch nach der Insolvenz einer Baufirma weiterhin den Bauherren gehört, bleiben beim Bauträgermodell Baugrundstück und Bauwerk bis zum Schluss im Eigentum des Bauträgers. Bei der Insolvenz des Bauträgers fällt das alles zunächst unter die Insolvenzmasse.

Die Bank des Bauträgers

Hinzu kommt: Das Grundstück ist in der Regel auch noch mit einer Finanzierungsgrundschuld des Bauträgers belastet. Die den Bauträger finanzierende Bank sichert sich damit den ersten Zugriff auf dieses Vermögen – falls der Bauträger insolvent wird. Wer, wie üblich, Ratenzahlungen vereinbart hat, der wird meist feststellen, dass sich diese Bank bei der Freistellungserklärung, die sie dem Erwerber gegenüber abgeben muss, ein Wahlrecht eingeräumt hat: Die Bank entscheidet demnach, ob sie die Bauherren mit der Ruine sitzen lässt oder die bezahlten Gelder zurückerstattet. Letzteres aber auch nur bis zum anteiligen Wert der Bauruine.

In jedem Fall haben die Erwerber den Schaden: Sie verlieren bei einer Insolvenz des Bauträgers Geld, aber ihre eigenen Finanzierungskredite müssen sie weiter bedienen. Bekommen die Bauherren die Ruine, müssen sie Firmen suchen, die bereit sind, den begonnenen Bau weiterzubauen. Die sind schwer zu finden, weil niemand die Haftung für den unfertigen Bau übernehmen will. Weiterbauen wird in jedem Fall teuer.

Kein Kündigungsrecht bei drohender Insolvenz

Anders als beim Bauen auf eigenem Grund und Boden kann der Erwerber beim Bauträgervertrag auch nicht frei kündigen. Das hat gute Gründe: Gäbe es bei diesem Modell ein Kündigungsrecht, würden clevere Bauherren durch eine Teilkündigung an das Grundstückseigentum des Bauträgers gelangen, ohne mit ihm bauen zu müssen. Analog dazu ist auch die außerordentliche freie Kündigung nach § 648a BGB vom Gesetzgeber bei einer sich anbahnenden Insolvenz des Bauträgers nicht vorgesehen. Wer mit dem Bauträger baut, der hat also auch bei der drohenden Insolvenz des Bauträgers selbst gar nicht die Wahl, ob er aussteigt und selbst weiterbaut oder ob er dabei bleibt. Er kann nichts tun, außer zu warten, was später Insolvenzverwalter und Bank entscheiden. Und das kann dauern, in der Regel mindestens sechs Monate.

Gesetzliche Sicherheiten reichen nicht aus

Sicherheiten müssen auch beim Bauträgervertrag für Verbraucher vorgesehen werden. Von Gesetzes wegen beträgt die Erfüllungssicherheit, die der Bauträger gewähren muss, fünf Prozent der Vergütung. Das reicht im Normalfall nicht, die insolvenzbedingten Mehrkosten abzudecken und den Bau damit fertigzustellen, falls es zur Insolvenz des Bauträgers kommt. Noch illusorischer wird das, wenn es sich um eine größere Eigentumswohnungsanlage handelt, in der der Bauträger erst wenige Einheiten verkauft hat. Wie sollen dann die fünf Prozent der wenigen Erwerber ausreichen, um das Gemeinschaftseigentum auch nur annähernd fertigzustellen?

Vorauszahlungssicherheit einziger Schutz gegen Insolvenz

Der einzig finanziell effektive Schutz bei einer Insolvenz des Bauträgers ist eine Vorauszahlungssicherheit durch einen solventen Sicherungsgeber. Um hier wirklich unter dem Strich ohne größere finanzielle Einbußen aus dem Bauträgervertrag zu kommen, muss diese aber mehr absichern, als es eine den Anforderungen nach § 7 MaBV genügende Sicherheit tut. Das zu verhandeln ist aber oft nicht möglich, da Bauträger meist nicht gewillt oder in der Lage sind derartige Sicherheiten zu stellen.

Nach Insolvenz des Bauträgers alleine weiterbauen?

Was also tun, wenn der Bauträger insolvent ist, die Bauträgerbank die Ruine nicht haben will und der Insolvenzverwalter die Fertigstellung des Objektes ebenfalls ablehnt? Allein bis das geklärt ist, vergeht mindestens ein halbes Jahr – Zeit, in der der Bau Wind und Wetter oft schutzlos ausgesetzt ist. In diesem Fall sollten die Bauherren erwägen, selbst fertig zu bauen. Dazu müssen sie zunächst das Eigentum am Grundstück erwerben. Sofern der Preis für das Grundstück bereits vollständig gezahlt ist, geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Bauträgervertrag durch die Insolvenz des Bauträgers aufgespalten wird und der Anspruch auf Übereignung des Eigentums bereits fällig ist.

 

Problematisch wird es aber, wenn der Bauträger, in der Regel eine juristische Person wie etwa eine GmbH, kein Geld mehr hat, um die Insolvenzverfahrenskosten zu bezahlen. Dann wird die Eröffnung des Insolvenzverfahrens abgelehnt und die GmbH von Amts wegen aus dem Handelsregister gelöscht. Damit existiert niemand mehr, an den sich die Erwerber halten könnten, um ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung geltend zu machen. Oft müssen dann die Erwerber die Insolvenzverfahrenskosten selbst bezahlen, um wenigstens die Eigentumsübertragung vom Insolvenzverwalter zu erhalten.

Abgesehen von den Problemen bis zur Übernahme des Eigentums nach der Insolvenz des Bauträgers steht weiterer Ärger ins Haus: Bei einer Wohnanlage kann nicht einer diktieren, was gemacht wird, sondern alle Erwerber müssen zunächst ermittelt und dann ihre Wünsche koordiniert werden. Mit ins Boot müssen alle, die bereits mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen, ferner jene, die gerade ihren Vertrag beim Notar unterzeichnet haben – und auch der insolvente Bauträger, denn er sitzt ja oft noch auf einer Reihe unverkaufter Wohnungen. Eine solche Gruppe zu leiten, erfordert viel Geschick und technisches Know-how.

Bauen ohne Insolvenz des Bauträgers

Grundsätzlich birgt das Bauen mit dem Bauträger bei aller Bequemlichkeit also erhebliche Risiken: Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers riskieren die Bauherren den Verlust ihres gesamten finanziellen Einsatzes; daran hat auch das 2018 eingeführte Bauvertragsrecht nichts verbessert. Deshalb lohnt es sich vorzubeugen. Lassen Sie sich im Vorfeld gut beraten und wählen sie stets einen soliden Bauträger!