Was sich für Bauherren in Niedersachsen geändert hat

Leer. In den vergangenen Jahren hat sich das Baurecht in Deutschland – insbesondere auf Landesebene – deutlich verändert. Ziel der Reformen ist vor allem, den Wohnungsbau zu beschleunigen, bürokratische Hürden abzubauen und gleichzeitig Anforderungen an Klimaschutz und Digitalisierung umzusetzen. Besonders in Niedersachsen wurden mit mehreren Novellen der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) wichtige Änderungen beschlossen, die seit 2024 und 2025 schrittweise in Kraft getreten sind. Für Bauherren ergeben sich daraus sowohl neue Möglichkeiten als auch zusätzliche Anforderungen.

Mehr verfahrensfreie Bauvorhaben

Eine zentrale Änderung betrifft die Ausweitung sogenannter verfahrensfreier Bauvorhaben. Bestimmte kleinere Bauprojekte können nun ohne formelles Baugenehmigungsverfahren umgesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise größere Nebengebäude oder bestimmte bauliche Veränderungen am Bestand. Teilweise wurden die zulässigen Größen deutlich erhöht – etwa bei Nebengebäuden, die nun bis zu etwa 75 m³ Rauminhalt ohne Genehmigung errichtet werden können.

Für Bauherren bedeutet dies vor allem eine Zeitersparnis. Kleinere Bauprojekte lassen sich schneller umsetzen, da kein umfangreiches Genehmigungsverfahren mehr notwendig ist. Allerdings bleibt die Verpflichtung bestehen, alle bauplanungsrechtlichen Vorgaben einzuhalten.

Weniger Stellplatzpflicht bei Wohnungen

Eine weitere wichtige Änderung betrifft die Pflicht zur Errichtung von Kfz-Stellplätzen bei Wohngebäuden. In Niedersachsen wurde diese Pflicht für neu geschaffene Wohnungen weitgehend abgeschafft. Ziel ist es, Baukosten zu senken und eine bessere Nutzung knapper Flächen zu ermöglichen. Gleichzeitig wurde klargestellt, dass bereits vorhandene Stellplätze nicht einfach zurückgebaut oder umgewidmet werden dürfen.

Für Bauherren kann diese Regelung erhebliche finanzielle Vorteile bringen. Der Bau von Tiefgaragen oder Parkflächen ist oft kostenintensiv. Der Wegfall der Pflicht kann daher besonders bei innerstädtischen Bauprojekten Kosten sparen.

Erleichterungen bei Umbauten und Nutzungsänderungen

Mit der sogenannten „Umbauordnung“ wurden zudem Vorschriften für Umbauten und Nutzungsänderungen bestehender Gebäude vereinfacht. Früher mussten bei Modernisierungen häufig sämtliche aktuellen technischen Standards erfüllt werden, auch wenn nur ein kleiner Teil des Gebäudes verändert wurde. Die neuen Regelungen ermöglichen hier mehr Flexibilität und berücksichtigen stärker den Bestand.

Für Eigentümer bedeutet dies, dass Sanierungen oder Umnutzungen – etwa der Ausbau von Dachgeschossen oder die Umwandlung von Büroflächen in Wohnungen – leichter umzusetzen sind.

Photovoltaik-Pflicht bei Neubauten

Parallel zu den Vereinfachungen wurden auch neue Anforderungen eingeführt. Seit 2025 gilt in Niedersachsen eine Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen auf vielen neuen Gebäuden. Dächer mit einer Fläche von mindestens 50 Quadratmetern müssen in der Regel zu mindestens 50 Prozent mit Anlagen zur Stromerzeugung aus Solarenergie ausgestattet werden.

Für Bauherren bedeutet dies zusätzliche Investitionskosten beim Bau. Gleichzeitig kann die Regelung langfristig zu geringeren Energiekosten führen und leistet einen Beitrag zum Klimaschutz.

Digitalisierung der Bauverfahren

Auch die Digitalisierung spielt im Baurecht eine immer größere Rolle. Bauanträge und andere Verfahren sollen zunehmend digital eingereicht und bearbeitet werden. Dadurch sollen Genehmigungsprozesse beschleunigt und Verwaltungsabläufe vereinfacht werden. Für Bauherren und Planer bedeutet dies künftig weniger Papierarbeit und häufig kürzere Bearbeitungszeiten bei Behörden.

Anpassung der Baugebühren

Schließlich wurden auch die Baugebühren in Niedersachsen angepasst. Die Berechnungsgrundlagen orientieren sich stärker an aktuellen Baukosten und gelten seit Oktober 2025. Für Bauherren kann dies je nach Bauvorhaben zu höheren Gebühren im Genehmigungsverfahren führen.

Fazit

Die aktuellen Änderungen im Baurecht verfolgen zwei zentrale Ziele: Einerseits sollen Bauvorhaben einfacher und schneller umgesetzt werden, andererseits spielen Klimaschutz und moderne Verwaltungsstrukturen eine immer größere Rolle. Für Bauherren in Niedersachsen bedeutet dies mehr Flexibilität bei vielen Projekten, gleichzeitig aber auch neue Anforderungen – etwa im Bereich erneuerbarer Energien. Wer ein Bauprojekt plant, sollte sich daher frühzeitig über die aktuellen gesetzlichen Vorgaben informieren und fachkundige Beratung einholen.

Steuerliche Optimierung und aktuelle Rechtslage

Teil 1: Kaufpreisaufteilung bei Immobilien – Steuerliche Optimierung im Fokus

Wer eine Immobilie erwirbt, steht nicht nur vor der Herausforderung der Finanzierung, sondern auch vor der Frage, wie der Kaufpreis steuerlich optimal aufgeteilt werden kann. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude ist für Unternehmer und Investoren von zentraler Bedeutung, da nur der auf das Gebäude entfallende Anteil abgeschrieben werden kann. Die steuerliche Abschreibung (AfA) mindert die Steuerlast und erhöht so die Rentabilität der Investition.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung so wichtig?

Der Grund: Während der Wert des Grund und Bodens nicht abgeschrieben werden darf, ist der Gebäudewert über die Jahre steuerlich absetzbar. Je höher also der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis, desto höher die jährliche Abschreibung und desto größer der steuerliche Vorteil. Daher besteht bei Käufern regelmäßig ein Interesse, dem Gebäudeteil einen möglichst hohen Anteil am Kaufpreis zuzuweisen.

Wie erfolgt die Kaufpreisaufteilung?

In der Praxis wird die Kaufpreisaufteilung häufig im notariellen Kaufvertrag geregelt. Doch Vorsicht: Die Finanzverwaltung ist an diese vertragliche Aufteilung nicht gebunden, wenn sie nicht den tatsächlichen Wertverhältnissen entspricht. Die Finanzämter prüfen die Angemessenheit der Aufteilung und können diese durch eigene Berechnungen ersetzen.

Bis 2019 wurde von der Finanzverwaltung ein eigenes Berechnungstool (Arbeitshilfe des BMF) verwendet, das jedoch in der Praxis häufig zu einem zu niedrigen Gebäudewert führte. Dies führte zu zahlreichen Streitigkeiten zwischen Steuerpflichtigen und Finanzamt.

Aktuelle Rechtsentwicklung: BFH-Urteile und neue Maßstäbe

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen (zuletzt 2021) klargestellt, dass die Arbeitshilfe des BMF nicht zwingend anzuwenden ist. Entscheidend ist, dass die Aufteilung des Kaufpreises die realen Wertverhältnisse von Grund und Boden sowie Gebäude widerspiegelt. Die Gerichte verlangen eine sachgerechte, am Verkehrswert orientierte Aufteilung. Die Arbeitshilfe kann zwar als Orientierung dienen, ist aber nicht bindend. Steuerpflichtige können eigene Gutachten oder andere geeignete Nachweise vorlegen, um einen höheren Gebäudewert zu belegen.

Beispielrechnung: Kaufpreis einer Immobilie: 1.000.000 €

– Bodenrichtwert: 400 €/m², Grundstücksfläche: 1.000 m² → Wert Grund und Boden: 400.000 €

– Restlicher Kaufpreis (Gebäude): 600.000 €

Nur die 600.000 € können über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Eine sachgerechte Aufteilung kann im Einzelfall zu einem höheren Gebäudewert führen, wenn z.B. das Gebäude besonders hochwertig ist.

Teil 2: Restnutzungsdauer von Bestandsimmobilien – Steuerliche Bedeutung und aktuelle Rechtsprechung

Was ist die Restnutzungsdauer?  Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann. Für steuerliche Zwecke ist sie entscheidend, da sie die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) bildet. Die gesetzliche Regelabschreibung beträgt bei Wohngebäuden nach § 7 Abs. 4 EStG neuerdings 3 % pro Jahr (Nutzungsdauer 33 Jahre), bei gewerblichen Gebäuden ebenfalls 3 % (Nutzungsdauer 33 Jahre). Doch gerade bei älteren Bestandsimmobilien kann die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer sein.

Aktuelle Rechtsentwicklung: BFH stärkt Rechte der Steuerpflichtigen

Der BFH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass Steuerpflichtige die Möglichkeit haben, eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen und damit eine höhere Abschreibung geltend zu machen. Voraussetzung ist ein substantiiertes Gutachten, das den baulichen Zustand, das Alter und die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachvollziehbar darlegt. Die Finanzverwaltung muss ein schlüssiges Gutachten akzeptieren und darf nicht pauschal auf die gesetzliche Nutzungsdauer abstellen. Allerdings ist zu beachten, dass die Finanzverwaltung bei der Anerkennung einer verkürzten Restnutzungsdauer sehr kritisch ist. Es bleibt daher abzuwarten, inwieweit die Rechtsprechung sich künftig nicht zulasten der Steuerpflichtigen ändert.

Wie wird die Restnutzungsdauer ermittelt?

– Standardfall: Gesetzliche Nutzungsdauer (z.B. 33 Jahre bei Wohngebäuden)

– Abweichung: Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer durch ein Gutachten (z.B. wegen Bauschäden, veralteter Technik, geplanter Abriss)

Beispiel: Ein Unternehmer erwirbt ein 40 Jahre altes Wohngebäude. Laut Gutachten beträgt die Restnutzungsdauer nur noch 20 Jahre. Die jährliche Abschreibung erhöht sich dadurch von 2 % auf 5 % des Gebäudewerts.

Praxistipp: Die Erstellung eines Gutachtens zur Restnutzungsdauer lohnt sich insbesondere bei älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien. Die Kosten für das Gutachten sind als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar.

Fazit und Handlungsempfehlung

Die steuerliche Optimierung beim Immobilienkauf beginnt mit einer sachgerechten Kaufpreisaufteilung und setzt sich bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer fort. Unternehmer sollten die aktuellen rechtlichen Möglichkeiten nutzen, um die Abschreibungspotenziale voll auszuschöpfen. Eine enge Abstimmung mit Steuerberater und Sachverständigen ist dabei unerlässlich, um Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden und die steuerlichen Vorteile zu sichern.

Wichtige Zahlen und Hinweise:

– Nur der Gebäudewert ist abschreibbar.

– Gesetzliche AfA: 2-3 % (abhängig von Baujahr und Art der Immobilie).

– Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer durch Gutachten möglich, wobei die Finanzverwaltung sehr kritisch prüft.

– Kaufpreisaufteilung muss den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen – eigene Gutachten sind zulässig und können zu erheblichen Steuervorteilen führen.

Warnung: Wer die steuerlichen Spielräume nicht nutzt oder sich auf pauschale Berechnungen der Finanzverwaltung verlässt, verschenkt bares Geld. Die aktuelle Rechtsprechung stärkt die Position der Steuerpflichtigen – nutzen Sie diese Chance!

© Kanzlei Sassen (2026) in Anlehnung an Verlag Dr. Otto Schmidt KG (2026).