Achtung bei altersbedingtem Umbau von Wohnräumen!

Der behindertengerechte Umbau eines Hauses/ einer Wohnung ist meistens mit hohen Kosten verbunden, die als außergewöhnliche Belastungen abziehbar sein können gem. § 33 EStG. Für die Abziehbarkeit ist allerdings Voraussetzung, dass die Aufwendungen zwangsläufig entstehen, also unabhängig vom Willen des Steuerpflichtigen.

In dem Streitfall des Finanzgerichtes Nürnberg hatte ein Ehepaar Aufwendungen in Höhe von rund 47.000,00 € als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht für den altersbedingten Umbau ihres Wohnhauses. Dieses wurde jedoch seitens des Finanzamtes nicht anerkannt und abgelehnt, obwohl dem Finanzamt eine ärztliche Bescheinigung vorlag, in der bestätigt wurde, dass bei beiden Eheleuten ein altersgerechter bzw. behindertengerechter Umbau der Wohnräume aus medizinischer Sicht dringend anzuraten ist. Darüber hinaus war im Streitfall klar, dass sich der Gesundheitszustand des Ehemannes stetig verschlechtern würde und er in 2 bis 3 Jahren auf Rollstuhl oder Rollator angewiesen sein würde.

Das Finanzgericht gab dem Finanzamt Recht und begründete seine Entscheidung damit, dass sich das Ehepaar nicht in einer Zwangslage befand. Der Umbau sei sinnvoll, jedoch noch nicht erforderlich gewesen. Bis zum Zeitpunkt der zwangsläufigen Notwendigkeit (eines Rollstuhls/ Rollators) hätten die Steuerpflichtigen mit den Umbaumaßnahmen warten müssen, um die Kosten und derer Anerkennung als außergewöhnliche Belastungen zu erlangen.

FG Nürnberg, Urteil v. 06.09.2023 3 K 988/21

 

Vermietung und Verpachtung unter der Lupe der Finanzverwaltung und Rechtsprechung

Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung sind in der Steuererklärung neben den anderen Einkünften zu erklären. Hierbei sind Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien nur dann in voller Höhe abzugsfähig, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht (nicht nur bei Angehörigen!). In diesem Fall spricht man von einer typisierten Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht.

 

Beträgt die vereinbarte und tatsächlich gezahlte Bruttomiete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, muss seit dem Veranlagungszeitraum 2021 bei einer auf Dauer angelegten Wohnraumvermietung die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose geprüft werden. Hierbei wurde der Prognosezeitraum vom Bundesfinanzhof typisierend auf 30 Jahre festgelegt, sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist. Das bedeutet, dass bei diesen Objekten regelmäßig nachzuweisen ist, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraumein positives Ergebnis aus dem Objekt erwirtschaftet werden kann. Fällt die Totalüberschussprognose positiv aus, so sind die Werbungskosten in vollem Umfang abzugsfähig. Ist die Totalüberschussprognose negativ, hat eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil zu erfolgen.

 

Steuerpflichtige, die mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen kommen indes um die Erstellung einer Totalüberschussprognose herum. Werden also nicht 100 Prozent aber mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete vereinbart und tatsächlich gezahlt, sind die Werbungskosten zu 100 Prozent abziehbar. Im Falle der Vermietung an nahe Angehörige können hier Verluste entstehen, die mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können.

 

 

Im Streitfall hatte der BFH über folgenden Fall zu entscheiden:

Ein Ehepaar besitzt drei voll finanzierte Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm. Sie vermieteten diese Immobilien an ihre volljährigen Kinder zu einer Miete von mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Im Streitfall sind den Vermietern, also hier den Eltern, auf diesem Wege jährlich Verluste von bis zu 216.000 € entstanden, was durch die Verrechnung mit den übrigen positiven Einkünften der Eltern zu hohen Steuerersparnissen führte.

 

 

Dies hat der BFH unterbunden mit folgender Begründung:

Bei der Vermietung einer Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht. Diese bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit sei Anlass zu der Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose. Mit dieser Entscheidung bestätigt der BFH seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich wegen der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen.

 

Mit der 250 qm Grenze führt der BFH hier außerhalb des Einkommensteuergesetzes eine neue Tatbestandsvoraussetzung zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht mittels Totalüberschussprognose ein. Das Urteil könnte allerdings zukünftig zu weiteren Prozessen führen, da in ähnlich gelagerten Fällen demnach die Vermietung einer 240 qm großen Immobilie auf Sylt steuerlich anzuerkennen sein könnte, die einer 260 qm großen Immobilie in einem Sanierungsgebiet aber ggfs. nicht.

BFH-Urteil v. 20.06.2023, IX R 17/21

 

 

 

 

 

7 wichtige Empfehlungen zum Erbrecht

Die  Erhaltung des Unternehmens erfordert ein hohes Maß an gestalterischen Überlegungen des Unternehmers. Häufig wird nicht beachtet, dass für ein Unternehmertestament nicht die selben Regeln gelten wie für Nachfolgeregelungen im privaten Vermögensbereich.

Während im Privatbereich meist eine aus der Sicht des Erblassers gerechte Verteilung des Privatvermögens auf mehrere Erben im Vordergrund steht, hat das Unternehmertestament vor allem sicherzustellen, dass der Übergang des Unternehmens im Erbfall die Unternehmensnachfolge nicht gefährdet und die Gefahr einer existenziellen Krise des Unternehmens ausgeschlossen bleibt.

Häufig wird diesen Gesichtspunkten in vielen Fällen zu wenig Rechnung getragen. Die finanziellen Auswirkungen können verheerend sein.

In diesem Beitrag sollen sieben wichtige Empfehlungen, die bei der Errichtung eines Unternehmertestament zu beachten sind, gegeben werden. Hierdurch lassen sich vorhandene Risiken deutlich verringern.

1. Empfehlung: Rechtzeitige Errichtung eines Testaments oder Erbvertrages

Ein Testament oder Erbvertrag ist für jeden gewissenhaften Unternehmer zwingend erforderlich. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der vorgesehene Unternehmensnachfolger nicht der alleinige gesetzliche Erbe ist.

Immer wieder muss man feststellen, dass viele Unternehmer keine erbvertraglichen oder testamentarischen Regelungen getroffen haben.

Regelmäßig wird übersehen, dass die Notwendigkeit einer letztwilligen Verfügung nichts mit dem Alter des Unternehmers zu tun hat. Erforderlich ist ein Verständnis für das Unternehmertestament als notwendige Maßnahme zur Vermögensvorsorge auch für den Fall eines unerwarteten frühzeitigen Todes des Unternehmers (z. B. Autounfall, Flugzeugabsturz).

Auch ein Jungunternehmer oder ein gerade angetretener Unternehmensnachfolger sollte unbedingt erbvertraglich oder testamentarisch regeln, welche Rechtsfolgen gerade auch im Hinblick auf sein Unternehmen für den Fall seines Todes eintreten sollen.

 

2. Empfehlung: Regelmäßige Überprüfung vorhandener Erbverträge und Testamente

Die ständige Überprüfung vorhandener Erbverträge und Testamente ist eine unabdingbare Notwendigkeit.

Ist dem Unternehmer einerseits die Errichtung eines Testamentes oder Erbvertrages zu einem möglichst frühen Zeitpunkt zu empfehlen, muss andererseits sichergestellt werden, dass das Testament oder der Erbvertrag an veränderte Rahmenbedingungen angepasst wird. Dies gilt insbesondere bei Veränderung der Lebensumstände (z. B. bei Eheschließung oder Scheidung, Geburt von Kindern, Adoptionen, etc.).

Spätere Anpassungsnotwendigkeiten sollten auf keinen Fall zu der Einstellung verleiten, die Errichtung eines Testamentes oder der Abschluss des Erbvertrages könne auf die „lange Bank“ geschoben werden. Auch, wenn später Anpassungsbedarf besteht, stellt dies die Notwendigkeit einer Nachfolgeregelung nicht in Frage. 

3. Empfehlung: Präzise juristische  Formulierungen

Es wird nicht bedacht, dass „Laientestamente“ gravierende Auslegungsprobleme verursachen können. Präzise juristische Begriffe werden hinsichtlich ihrer Bedeutung verkannt und daher falsch verwendet. Welcher Laie kennt schon die teilweise erheblichen Unterschiede in der juristischen Definition eines Vollerben, eines befreiten oder nichtbefreiten Vorerben, eines Nacherben, eines Ersatzerben oder eines Schlusserben.

Jeder dieser Begriffe hat eine eigenständige Bedeutung. Lässt die letztwillige Verfügung Zweifel aufkommen, welche Rechtsstellung dem Erben letztlich zugewiesen werden soll, führt dies zu ungewollter Rechtsunsicherheit und zu Streitigkeiten. 

4. Empfehlung: Vermeidung einer Erbengemeinschaft

Bei fehlender oder unwirksamer letztwilliger Verfügung führt das Vorhandensein mehrerer Erben im Falle der gesetzlichen Erbfolge zur Entstehung einer Erbengemeinschaft unter den gesetzlichen Erben, die als „Zufallsgemeinschaft“ schon zivilrechtlich unberechenbar ist.

Dieses Problem tritt auch bei Verfügungen von Todes wegen auf, die die Erbeinsetzung mehrerer Erben vorsehen. Werden die Rechte und Pflichten der einzelnen Miterben in der letztwilligen Verfügung nicht eindeutig festgelegt, sind Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft vorprogrammiert.

Werden die erbrechtlichen Auseinandersetzungsansprüche kompromisslos geltend gemacht, kann dies den Bestand des Unternehmens gefährden und sogar in die Insolvenz führen.

Bei mittelständischen Unternehmern wird angenommen, dass sie zwischen 70 und 90 Prozent ihres Vermögens im Unternehmen gebunden haben. Aus dem überproportionalen Anteil des Unternehmensvermögens am Gesamtvermögen ergibt, dass das Unternehmen bei Eintritt der gesetzlichen Erbfolge erhebliche Kapitalabflüsse zur Abfindung weichender Miterben hinnehmen muss. 

Das Vorhandensein einer Erbengemeinschaft ist auch einkommensteuerrechtlich problematisch. Häufig wird nicht beachtet, dass der Erbfall und die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft aus einkommensteuerlicher Sicht zu erheblichen Belastungen innerhalb der Familie mit Einkommensteuer führen kann. Das Problem der Steuerbelastung entsteht z. B. dann, wenn einer der Erben seinen erbrechtlichen Anteil am Unternehmen einem anderen Erben gegen Zahlung einer Abfindung überlässt.

 

5. Empfehlung: Richtige Erbeinsetzungen

Erbeinsetzungen sollten vorrangig auf die Sicherung der Unternehmensnachfolge gerichtet sein. Die Einsetzung des Ehegatten zum Alleinerben („Berliner Testament“) oder zum Vorerben ist bei kleineren privaten Vermögen zwar sehr beliebt und mag dort auch gerechtfertigt sein, wird den Bedürfnissen der Unternehmensnachfolge aber im Regelfall nicht gerecht werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Zeit für eine Vermögensnachfolge reif ist und der Ehegatte als Unternehmensnachfolger nicht in Betracht kommt.

Trotzdem tauchen immer wieder solche Ehegattentestamente oder -erbverträge auf. Grund hierfür kann sein, dass die Nachfolgeregelungen schon älteren Datums sind und die unterschiedlichen Interessenlagen bei der Unternehmensnachfolge einerseits und der Absicherung des Ehegatten andererseits bei Testamentserrichtung oder Abschluss des Erbvertrages noch gar nicht erkennbar waren oder noch keine praktische Relevanz hatten.

6. Empfehlung: Sorgfältige Abstimmung mit dem Gesellschaftsvertrag 

Bei Gesellschaftsbeteiligungen ist auf eine sorgfältige Abstimmung zwischen Testament und Gesellschaftsvertrag zu achten. Erbrecht und Gesellschaftsrecht sind vom Gesetz nicht aufeinander abgestimmt. Im Falle einer Kollision zwischen Erbrecht (Testament) und Gesellschaftsrecht gilt der Grundsatz, dass das Gesellschaftsrecht Vorrang vor dem Erbrecht hat

Die Unternehmensnachfolge für Beteiligungen an Gesellschaften ist meist im Gesellschaftsvertrag einer Personen- oder Kapitalgesellschaft umfassend geregelt. Solche Regelungen kommen aber nur zum Zuge, wenn der Erblasser eine auf den Gesellschaftsvertrag abgestimmte letztwillige Verfügung getroffen hat.

Die testamentarische oder erbvertragliche Erbeinsetzung muss daher in Kenntnis und unter Beachtung der Nachfolgeregelungen im Gesellschaftsvertrag erfolgen. 

Beispiel: 

Ist der Sohn im Gesellschaftsvertrag als Nachfolger nach seinem Vater bestimmt, muss er auch Erbe nach dem Tod seines Vaters werden.

Wird nicht er, sondern auf Grund testamentarischer Regelungen die Mutter Erbin, kann der Sohn die Nachfolge in die Gesellschaft nicht antreten.

Die Mutter ebenfalls nicht, da sie im Gesellschaftsvertrag nicht als Nachfolgerin vorgesehen ist.

7. Empfehlung: Beachtung von Pflichtteils- und Zugewinnausgleichsanprüchen

Der Umfang von Pflichtteils- und Zugewinnausgleichsansprüchen, die sich im Regelfall am Verkehrswert des Unternehmens ausrichten, wird häufig nicht beachtet.

Sowohl Pflichtteilsansprüche als auch Zugewinnausgleichsansprüche können den Berechtigten im Regelfall nicht einseitig genommen werden.

Hier hilft nur die vorbeugende Gestaltung zu Lebzeiten. Einen wirksamen Schutz bieten hier zu Lebzeiten getroffene Pflichtteilsvereinbarungen oder Güterstandsvereinbarungen in Form der Vereinbarung einer Gütertrennung oder einer Modifizierung der Zugewinngemeinschaft. Beides bedarf der notariellen Beurkundung und der Zustimmung des jeweiligen Vertragspartners.

Zur Sicherung der Unternehmensnachfolge sollte auf jeden Fall versucht werden, diese Gefahrenquelle schon zu Lebzeiten zu beseitigen. Erfahrungsgemäß lässt sich zu Lebzeiten über solche Ansprüche wesentlich besser verhandeln, als nach dem Tode des Erblassers.