Insolvenz des Bauträgers kann zum Komplettverlust führen

Das Bauträgergeschäft ist komplex und birgt einige Risiken für private Bauherren bei Insolvenz des Bauträgers. Bauträger stellen innerhalb der Schlüsselfertiganbieter eine eigene Gruppe dar. Im Gegensatz zum Generalunternehmer, der auf dem Grundstück der Kunden baut, baut der Bauträger immer auf seinem eigenen Grund und Boden und ist deshalb auch offiziell der Bauherr. Bauträger verkaufen also immer das Grundstück zusammen mit dem schlüsselfertigen Neubau, sanierten Altbau oder der Eigentumswohnung.

Weil Bauträger immer das Grundstück mit dem Bauwerk zusammen veräußern, müssen Bauträgerverträge grundsätzlich notariell beurkundet werden. Im Falle des Bauträgers gilt die Beurkundungspflicht beim Notar dabei nicht nur für den Grundstücksanteil, sondern für das gesamte Bauvorhaben, das der Bauträger ausführt. Also für das gesamte Haus mit allem Drum und Dran.

Bei Insolvenz des Bauträgers nicht vorschnell zurücktreten!

Viele Käufer werden nervös, wenn sich eine Insolvenz des Bauträgers abzeichnet. Und sie machen das grundsätzlich Verkehrte: Sie erklären wegen Verzugs und erfolglos abgelaufener Nachfristen den Rücktritt! Tun Sie das nicht! Das ist fatal, denn damit verlieren Sie Ihren meist einzigen Rettungsanker: Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die sie als zukünftigen Eigentümer der Immobilie ausweist.

Diese Auflassungsvormerkung ist meist das einzige insolvenzfeste Sicherungsmittel, das private Käufer beim Bauen mit dem Bauträger in der Hand haben. Wichtig also, falls sich eine Insolvenz des Bauträgers ankündigt: Erklären Sie keinesfalls den Rücktritt vom Vertrag!

Rettungsanker bei Insolvenz des Bauträgers

Auflassungsvormerkungen sind immer dann vorgesehen, wenn Abschlagszahlungen vereinbart werden. Das ist beim Bauträgervertrag fast immer so geregelt. Treten die Bauherren dann vom Vertrag zurück, verlieren sie ihren „Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus dem Bauträgervertrag“ und damit auch die sie absichernde Vormerkung im Grundbuch.

Wirtschaftlich so gut wie wertlos ist im Falle der Insolvenz des Bauträgers der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Bauträger. Das heißt: Die Bauherren verlieren im Fall einer Bauträger-Insolvenz das gezahlte Geld.

Grundstück gehört bei Insolvenz des Bauträgers mit zur Insolvenzmasse

Bauherren, die mit einem Generalübernehmer (GÜ) oder Generalunternehmer (GU) auf ihrem eigenen Grundstück bauen, trifft eine Firmenpleite in der Regel nicht ganz so hart wie Bauherren, die beim Bauträger (BT) kaufen. Ein wichtiger Unterschied liegt im Prinzip: Während Generalunter- und Generalübernehmer immer auf dem Grundstück der Bauherren bauen, das ja auch nach der Insolvenz einer Baufirma weiterhin den Bauherren gehört, bleiben beim Bauträgermodell Baugrundstück und Bauwerk bis zum Schluss im Eigentum des Bauträgers. Bei der Insolvenz des Bauträgers fällt das alles zunächst unter die Insolvenzmasse.

Die Bank des Bauträgers

Hinzu kommt: Das Grundstück ist in der Regel auch noch mit einer Finanzierungsgrundschuld des Bauträgers belastet. Die den Bauträger finanzierende Bank sichert sich damit den ersten Zugriff auf dieses Vermögen – falls der Bauträger insolvent wird. Wer, wie üblich, Ratenzahlungen vereinbart hat, der wird meist feststellen, dass sich diese Bank bei der Freistellungserklärung, die sie dem Erwerber gegenüber abgeben muss, ein Wahlrecht eingeräumt hat: Die Bank entscheidet demnach, ob sie die Bauherren mit der Ruine sitzen lässt oder die bezahlten Gelder zurückerstattet. Letzteres aber auch nur bis zum anteiligen Wert der Bauruine.

In jedem Fall haben die Erwerber den Schaden: Sie verlieren bei einer Insolvenz des Bauträgers Geld, aber ihre eigenen Finanzierungskredite müssen sie weiter bedienen. Bekommen die Bauherren die Ruine, müssen sie Firmen suchen, die bereit sind, den begonnenen Bau weiterzubauen. Die sind schwer zu finden, weil niemand die Haftung für den unfertigen Bau übernehmen will. Weiterbauen wird in jedem Fall teuer.

Kein Kündigungsrecht bei drohender Insolvenz

Anders als beim Bauen auf eigenem Grund und Boden kann der Erwerber beim Bauträgervertrag auch nicht frei kündigen. Das hat gute Gründe: Gäbe es bei diesem Modell ein Kündigungsrecht, würden clevere Bauherren durch eine Teilkündigung an das Grundstückseigentum des Bauträgers gelangen, ohne mit ihm bauen zu müssen. Analog dazu ist auch die außerordentliche freie Kündigung nach § 648a BGB vom Gesetzgeber bei einer sich anbahnenden Insolvenz des Bauträgers nicht vorgesehen. Wer mit dem Bauträger baut, der hat also auch bei der drohenden Insolvenz des Bauträgers selbst gar nicht die Wahl, ob er aussteigt und selbst weiterbaut oder ob er dabei bleibt. Er kann nichts tun, außer zu warten, was später Insolvenzverwalter und Bank entscheiden. Und das kann dauern, in der Regel mindestens sechs Monate.

Gesetzliche Sicherheiten reichen nicht aus

Sicherheiten müssen auch beim Bauträgervertrag für Verbraucher vorgesehen werden. Von Gesetzes wegen beträgt die Erfüllungssicherheit, die der Bauträger gewähren muss, fünf Prozent der Vergütung. Das reicht im Normalfall nicht, die insolvenzbedingten Mehrkosten abzudecken und den Bau damit fertigzustellen, falls es zur Insolvenz des Bauträgers kommt. Noch illusorischer wird das, wenn es sich um eine größere Eigentumswohnungsanlage handelt, in der der Bauträger erst wenige Einheiten verkauft hat. Wie sollen dann die fünf Prozent der wenigen Erwerber ausreichen, um das Gemeinschaftseigentum auch nur annähernd fertigzustellen?

Vorauszahlungssicherheit einziger Schutz gegen Insolvenz

Der einzig finanziell effektive Schutz bei einer Insolvenz des Bauträgers ist eine Vorauszahlungssicherheit durch einen solventen Sicherungsgeber. Um hier wirklich unter dem Strich ohne größere finanzielle Einbußen aus dem Bauträgervertrag zu kommen, muss diese aber mehr absichern, als es eine den Anforderungen nach § 7 MaBV genügende Sicherheit tut. Das zu verhandeln ist aber oft nicht möglich, da Bauträger meist nicht gewillt oder in der Lage sind derartige Sicherheiten zu stellen.

Nach Insolvenz des Bauträgers alleine weiterbauen?

Was also tun, wenn der Bauträger insolvent ist, die Bauträgerbank die Ruine nicht haben will und der Insolvenzverwalter die Fertigstellung des Objektes ebenfalls ablehnt? Allein bis das geklärt ist, vergeht mindestens ein halbes Jahr – Zeit, in der der Bau Wind und Wetter oft schutzlos ausgesetzt ist. In diesem Fall sollten die Bauherren erwägen, selbst fertig zu bauen. Dazu müssen sie zunächst das Eigentum am Grundstück erwerben. Sofern der Preis für das Grundstück bereits vollständig gezahlt ist, geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Bauträgervertrag durch die Insolvenz des Bauträgers aufgespalten wird und der Anspruch auf Übereignung des Eigentums bereits fällig ist.

Problematisch wird es aber, wenn der Bauträger, in der Regel eine juristische Person wie etwa eine GmbH, kein Geld mehr hat, um die Insolvenzverfahrenskosten zu bezahlen. Dann wird die Eröffnung des Insolvenzverfahrens abgelehnt und die GmbH von Amts wegen aus dem Handelsregister gelöscht. Damit existiert niemand mehr, an den sich die Erwerber halten könnten, um ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung geltend zu machen. Oft müssen dann die Erwerber die Insolvenzverfahrenskosten selbst bezahlen, um wenigstens die Eigentumsübertragung vom Insolvenzverwalter zu erhalten.

Abgesehen von den Problemen bis zur Übernahme des Eigentums nach der Insolvenz des Bauträgers steht weiterer Ärger ins Haus: Bei einer Wohnanlage kann nicht einer diktieren, was gemacht wird, sondern alle Erwerber müssen zunächst ermittelt und dann ihre Wünsche koordiniert werden. Mit ins Boot müssen alle, die bereits mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen, ferner jene, die gerade ihren Vertrag beim Notar unterzeichnet haben – und auch der insolvente Bauträger, denn er sitzt ja oft noch auf einer Reihe unverkaufter Wohnungen. Eine solche Gruppe zu leiten, erfordert viel Geschick und technisches Know-how.

Bauen ohne Insolvenz des Bauträgers

Grundsätzlich birgt das Bauen mit dem Bauträger bei aller Bequemlichkeit also erhebliche Risiken: Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers riskieren die Bauherren den Verlust ihres gesamten finanziellen Einsatzes; daran hat auch das 2018 eingeführte Bauvertragsrecht nichts verbessert. Deshalb lohnt es sich vorzubeugen. Lassen Sie sich im Vorfeld gut beraten und wählen sie stets einen soliden Bauträger!

Steuerliche Entwicklungen im Fokus

Wiesmoor. Aus der täglichen Beratungspraxis haben wir Themen zusammengestellt, mit denen sich Unternehmen und ihre Anteilseignerinnen und Anteilseigner regelmäßig befassen müssen. Gerade für kleine und mittelständische Betriebe ist es entscheidend, steuerliche Entwicklungen nicht nur zu kennen, sondern auch ihre praktischen Auswirkungen realistisch einzuschätzen. Aktuell erscheinen drei Themen besonders relevant: die sogenannte „Güterstandsschaukel“ und ihre Bedeutung im Rahmen der Schenkungsteuer, die Frage nach der Anerkennung einer verkürzten Gebäudenutzungsdauer sowie die Herausforderungen der Thesaurierungsbesteuerung nach § 34a EStG.

1. Die „Güterstandsschaukel“ – Steuerfalle oder Gestaltungschance?

In Unternehmerfamilien stellt sich häufig die Frage, wie Vermögenswerte zwischen Ehepartnern steueroptimiert übertragen werden können. Eine oft diskutierte Möglichkeit ist die sogenannte „Güterstandsschaukel“. Dabei wird der Güterstand der Zugewinngemeinschaft beendet, meist durch Wechsel in die Gütertrennung. Es entsteht ein Ausgleichsanspruch des weniger vermögenden Partners. Wechselt das Paar später wieder zurück in die Zugewinngemeinschaft, basiert diese auf dem neu angepassten Vermögensstand. Der Ausgleichsanspruch gilt dabei nicht als Schenkung, sondern als güterrechtlicher Anspruch und kann steuerfrei gestellt sein.

Der Bundesfinanzhof hat die Gestaltung bereits 2005 anerkannt, knüpft sie jedoch an strenge Vorgaben. Die Berechnung des Zugewinnausgleichs muss nachvollziehbar sein, und die tatsächliche Übertragung darf nicht nur „auf dem Papier“ stattfinden. Andernfalls wird die Transaktion als steuerpflichtige Schenkung eingestuft.

Konsequenz für die Praxis: Für Unternehmerinnen und Unternehmer kann die Güterstandsschaukel eine legale Möglichkeit sein, größere Vermögenswerte steuerneutral zu verschieben. Sie ist jedoch äußerst beratungsintensiv und bei fehlerhafter Umsetzung mit erheblichen Risiken verbunden. Eine eigenständige Durchführung ohne juristische und steuerliche Begleitung ist dringend abzuraten.

2. Verkürzte Gebäudenutzungsdauer: hohe Hürden für Steuerpflichtige

Immobilieninvestitionen sind für viele Unternehmen ein wichtiger Baustein der Vermögensplanung. Die steuerliche Abschreibung (AfA) beeinflusst dabei direkt die Steuerlast. Eine verkürzte Nutzungsdauer erhöht die jährlichen Abschreibungen und damit die steuerlichen Vorteile. Doch die Finanzgerichte legen hier hohe Maßstäbe an.

Ein aktueller Fall zeigt dies: Eine Unternehmerin kaufte ein ehemaliges Hotel und vermietete es für zehn Jahre als Asylbewerberheim. Ein Gutachten bescheinigte eine Restnutzungsdauer von zehn Jahren. Die Klägerin setzte daher eine AfA von acht Prozent an. Das Finanzamt akzeptierte lediglich die reguläre AfA von zwei Prozent – und das Finanzgericht München bestätigte diese Auffassung.

Die Begründung: Eine kürzere Nutzungsdauer wird nur anerkannt, wenn eine wirtschaftlich sinnvolle Weiternutzung ausgeschlossen ist. Im Streitfall sei eine Rückumwandlung in ein Hotel möglich gewesen. Auch hohe Sanierungskosten genügen nicht, da sie als unternehmerisches Risiko gelten.

Fazit für Unternehmen: Eine erhöhte Abschreibung aufgrund einer verkürzten Nutzungsdauer ist nur in Ausnahmefällen realistisch. Notwendig sind handfeste Nachweise wie gravierende Baumängel oder objektiv belegte Unwirtschaftlichkeit. Ohne diese bleibt es bei der Standard-AfA von zwei Prozent.

3. Thesaurierungsbesteuerung nach § 34a EStG: Anspruchsvoll in der Praxis

Seit Jahren wird diskutiert, ob die Thesaurierungsbesteuerung nach § 34a EStG ein sinnvolles Instrument für Personengesellschaften ist. Sie ermöglicht, nicht entnommene Gewinne zu einem ermäßigten Steuersatz von 28,25 % zu belassen und damit eine gewisse Annäherung an die Belastung von Kapitalgesellschaften zu erreichen. Auf dem Papier klingt dies attraktiv – in der Praxis zeigt sich jedoch ein anderes Bild.

Das zentrale Problem ist die Nachversteuerung: Sobald die thesaurierten Gewinne später entnommen werden, muss die Differenz zur regulären Einkommensteuer nachgezahlt werden – unabhängig von der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens. Der Vorteil des niedrigeren Satzes schwindet dadurch oft über die Jahre.

Hinzu kommt die Komplexität: Bei Mitunternehmerschaften mit mehreren Gesellschaftern führen unterschiedliche Entnahmebedarfe, Nachfolgeregelungen oder Gesellschafterwechsel schnell zu erheblichem Verwaltungsaufwand. Kleinere Betriebe, die auf flexible Entnahmen angewiesen sind, stoßen hier besonders an Grenzen.

Praxisempfehlung: Die Thesaurierungsbegünstigung eignet sich eher für Unternehmen mit dauerhaft hohen Gewinnen, die planbar im Betrieb verbleiben sollen. Sie erfordert eine detaillierte steuerliche Simulation und laufende Begleitung. Für die Mehrzahl kleiner und mittelständischer Unternehmen bleibt sie ein schwieriges und oft wenig praxistaugliches Instrument.

Fazit

Die aktuellen Entwicklungen zeigen deutlich:

Die Güterstandsschaukel kann steuerliche Chancen eröffnen, ist aber ohne fachliche Begleitung riskant.

Eine verkürzte Gebäudenutzungsdauer wird nur in klar belegbaren Ausnahmefällen anerkannt.

Die Thesaurierungsbesteuerung bleibt ein anspruchsvolles Instrument und ist für viele KMU praktisch kaum geeignet.

Für Unternehmerinnen und Unternehmer gilt daher: Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sollten stets im Zusammenspiel mit der Rechtsprechung, Gesetzeslage und den individuellen betrieblichen Rahmenbedingungen geprüft werden. Nur eine vorausschauende Planung schützt vor unangenehmen Überraschungen und ermöglicht echte steuerliche Vorteile.

Quellen: DATEV, Beck-Online, ChatGPT