Insolvenz des Bauträgers kann zum Komplettverlust führen

Das Bauträgergeschäft ist komplex und birgt einige Risiken für private Bauherren bei Insolvenz des Bauträgers. Bauträger stellen innerhalb der Schlüsselfertiganbieter eine eigene Gruppe dar. Im Gegensatz zum Generalunternehmer, der auf dem Grundstück der Kunden baut, baut der Bauträger immer auf seinem eigenen Grund und Boden und ist deshalb auch offiziell der Bauherr. Bauträger verkaufen also immer das Grundstück zusammen mit dem schlüsselfertigen Neubau, sanierten Altbau oder der Eigentumswohnung.

Weil Bauträger immer das Grundstück mit dem Bauwerk zusammen veräußern, müssen Bauträgerverträge grundsätzlich notariell beurkundet werden. Im Falle des Bauträgers gilt die Beurkundungspflicht beim Notar dabei nicht nur für den Grundstücksanteil, sondern für das gesamte Bauvorhaben, das der Bauträger ausführt. Also für das gesamte Haus mit allem Drum und Dran.

Bei Insolvenz des Bauträgers nicht vorschnell zurücktreten!

Viele Käufer werden nervös, wenn sich eine Insolvenz des Bauträgers abzeichnet. Und sie machen das grundsätzlich Verkehrte: Sie erklären wegen Verzugs und erfolglos abgelaufener Nachfristen den Rücktritt! Tun Sie das nicht! Das ist fatal, denn damit verlieren Sie Ihren meist einzigen Rettungsanker: Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die sie als zukünftigen Eigentümer der Immobilie ausweist.

Diese Auflassungsvormerkung ist meist das einzige insolvenzfeste Sicherungsmittel, das private Käufer beim Bauen mit dem Bauträger in der Hand haben. Wichtig also, falls sich eine Insolvenz des Bauträgers ankündigt: Erklären Sie keinesfalls den Rücktritt vom Vertrag!

Rettungsanker bei Insolvenz des Bauträgers

Auflassungsvormerkungen sind immer dann vorgesehen, wenn Abschlagszahlungen vereinbart werden. Das ist beim Bauträgervertrag fast immer so geregelt. Treten die Bauherren dann vom Vertrag zurück, verlieren sie ihren „Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus dem Bauträgervertrag“ und damit auch die sie absichernde Vormerkung im Grundbuch.

Wirtschaftlich so gut wie wertlos ist im Falle der Insolvenz des Bauträgers der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Bauträger. Das heißt: Die Bauherren verlieren im Fall einer Bauträger-Insolvenz das gezahlte Geld.

Grundstück gehört bei Insolvenz des Bauträgers mit zur Insolvenzmasse

Bauherren, die mit einem Generalübernehmer (GÜ) oder Generalunternehmer (GU) auf ihrem eigenen Grundstück bauen, trifft eine Firmenpleite in der Regel nicht ganz so hart wie Bauherren, die beim Bauträger (BT) kaufen. Ein wichtiger Unterschied liegt im Prinzip: Während Generalunter- und Generalübernehmer immer auf dem Grundstück der Bauherren bauen, das ja auch nach der Insolvenz einer Baufirma weiterhin den Bauherren gehört, bleiben beim Bauträgermodell Baugrundstück und Bauwerk bis zum Schluss im Eigentum des Bauträgers. Bei der Insolvenz des Bauträgers fällt das alles zunächst unter die Insolvenzmasse.

Die Bank des Bauträgers

Hinzu kommt: Das Grundstück ist in der Regel auch noch mit einer Finanzierungsgrundschuld des Bauträgers belastet. Die den Bauträger finanzierende Bank sichert sich damit den ersten Zugriff auf dieses Vermögen – falls der Bauträger insolvent wird. Wer, wie üblich, Ratenzahlungen vereinbart hat, der wird meist feststellen, dass sich diese Bank bei der Freistellungserklärung, die sie dem Erwerber gegenüber abgeben muss, ein Wahlrecht eingeräumt hat: Die Bank entscheidet demnach, ob sie die Bauherren mit der Ruine sitzen lässt oder die bezahlten Gelder zurückerstattet. Letzteres aber auch nur bis zum anteiligen Wert der Bauruine.

In jedem Fall haben die Erwerber den Schaden: Sie verlieren bei einer Insolvenz des Bauträgers Geld, aber ihre eigenen Finanzierungskredite müssen sie weiter bedienen. Bekommen die Bauherren die Ruine, müssen sie Firmen suchen, die bereit sind, den begonnenen Bau weiterzubauen. Die sind schwer zu finden, weil niemand die Haftung für den unfertigen Bau übernehmen will. Weiterbauen wird in jedem Fall teuer.

Kein Kündigungsrecht bei drohender Insolvenz

Anders als beim Bauen auf eigenem Grund und Boden kann der Erwerber beim Bauträgervertrag auch nicht frei kündigen. Das hat gute Gründe: Gäbe es bei diesem Modell ein Kündigungsrecht, würden clevere Bauherren durch eine Teilkündigung an das Grundstückseigentum des Bauträgers gelangen, ohne mit ihm bauen zu müssen. Analog dazu ist auch die außerordentliche freie Kündigung nach § 648a BGB vom Gesetzgeber bei einer sich anbahnenden Insolvenz des Bauträgers nicht vorgesehen. Wer mit dem Bauträger baut, der hat also auch bei der drohenden Insolvenz des Bauträgers selbst gar nicht die Wahl, ob er aussteigt und selbst weiterbaut oder ob er dabei bleibt. Er kann nichts tun, außer zu warten, was später Insolvenzverwalter und Bank entscheiden. Und das kann dauern, in der Regel mindestens sechs Monate.

Gesetzliche Sicherheiten reichen nicht aus

Sicherheiten müssen auch beim Bauträgervertrag für Verbraucher vorgesehen werden. Von Gesetzes wegen beträgt die Erfüllungssicherheit, die der Bauträger gewähren muss, fünf Prozent der Vergütung. Das reicht im Normalfall nicht, die insolvenzbedingten Mehrkosten abzudecken und den Bau damit fertigzustellen, falls es zur Insolvenz des Bauträgers kommt. Noch illusorischer wird das, wenn es sich um eine größere Eigentumswohnungsanlage handelt, in der der Bauträger erst wenige Einheiten verkauft hat. Wie sollen dann die fünf Prozent der wenigen Erwerber ausreichen, um das Gemeinschaftseigentum auch nur annähernd fertigzustellen?

Vorauszahlungssicherheit einziger Schutz gegen Insolvenz

Der einzig finanziell effektive Schutz bei einer Insolvenz des Bauträgers ist eine Vorauszahlungssicherheit durch einen solventen Sicherungsgeber. Um hier wirklich unter dem Strich ohne größere finanzielle Einbußen aus dem Bauträgervertrag zu kommen, muss diese aber mehr absichern, als es eine den Anforderungen nach § 7 MaBV genügende Sicherheit tut. Das zu verhandeln ist aber oft nicht möglich, da Bauträger meist nicht gewillt oder in der Lage sind derartige Sicherheiten zu stellen.

Nach Insolvenz des Bauträgers alleine weiterbauen?

Was also tun, wenn der Bauträger insolvent ist, die Bauträgerbank die Ruine nicht haben will und der Insolvenzverwalter die Fertigstellung des Objektes ebenfalls ablehnt? Allein bis das geklärt ist, vergeht mindestens ein halbes Jahr – Zeit, in der der Bau Wind und Wetter oft schutzlos ausgesetzt ist. In diesem Fall sollten die Bauherren erwägen, selbst fertig zu bauen. Dazu müssen sie zunächst das Eigentum am Grundstück erwerben. Sofern der Preis für das Grundstück bereits vollständig gezahlt ist, geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Bauträgervertrag durch die Insolvenz des Bauträgers aufgespalten wird und der Anspruch auf Übereignung des Eigentums bereits fällig ist.

Problematisch wird es aber, wenn der Bauträger, in der Regel eine juristische Person wie etwa eine GmbH, kein Geld mehr hat, um die Insolvenzverfahrenskosten zu bezahlen. Dann wird die Eröffnung des Insolvenzverfahrens abgelehnt und die GmbH von Amts wegen aus dem Handelsregister gelöscht. Damit existiert niemand mehr, an den sich die Erwerber halten könnten, um ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung geltend zu machen. Oft müssen dann die Erwerber die Insolvenzverfahrenskosten selbst bezahlen, um wenigstens die Eigentumsübertragung vom Insolvenzverwalter zu erhalten.

Abgesehen von den Problemen bis zur Übernahme des Eigentums nach der Insolvenz des Bauträgers steht weiterer Ärger ins Haus: Bei einer Wohnanlage kann nicht einer diktieren, was gemacht wird, sondern alle Erwerber müssen zunächst ermittelt und dann ihre Wünsche koordiniert werden. Mit ins Boot müssen alle, die bereits mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen, ferner jene, die gerade ihren Vertrag beim Notar unterzeichnet haben – und auch der insolvente Bauträger, denn er sitzt ja oft noch auf einer Reihe unverkaufter Wohnungen. Eine solche Gruppe zu leiten, erfordert viel Geschick und technisches Know-how.

Bauen ohne Insolvenz des Bauträgers

Grundsätzlich birgt das Bauen mit dem Bauträger bei aller Bequemlichkeit also erhebliche Risiken: Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers riskieren die Bauherren den Verlust ihres gesamten finanziellen Einsatzes; daran hat auch das 2018 eingeführte Bauvertragsrecht nichts verbessert. Deshalb lohnt es sich vorzubeugen. Lassen Sie sich im Vorfeld gut beraten und wählen sie stets einen soliden Bauträger!